弁護士保科先生の暮らしの法律相談
３．賃貸住宅の原状回復と敷金清算契約時の状態に戻さなければいけませんか。
A.普通「契約書」には「借主は契約終了時に物件を現状に回復して明け渡さなければならない。」とありますが、この「原状回復」とは、契約時と全く同じ状態に戻すということではありません。
建物の価値は、時の経過により減少します。（経年変化）
契約に従って通常の使用をした結果、生じた損耗やキズ、経年変化等は貸主の負担となります。
▼補足
オフィスビルの賃貸については、クロスや床板、照明器具の取替え、天井の塗り替え等現状回復義務を、あらかじめ賃料に含めて徴収する方法を採らず、貸借人が退去する際に賃貸借人に負担させる旨の特約を有効と認めた判例（東京高裁H12.12.27）があります。
Q.借主は、どのようなとき原状回復の費用の負担をするのでしょうか？
A.借主の責任による改造、棚の取り付け、不注意による破損等は原状回復の義務があります。
また通常の使用でも結露を放置したことによるカビやシミ、クーラーの水漏れを放置したための壁の腐食、タバコによる畳の焼け焦げ等は、借主の費用負担になります。
Q.退去時の敷金清算は、どうなりますか？
A.敷金は、借主の賃料の滞納や不注意などによる物件の破損などに対する修復費用を担保するために、貸主に預けたものですから、借主に前述のような負担債務がなければ、敷金は、返還されるのが一般的です。双方の話し合いで原状回復の費用に充当することもできます。
■解説：住宅の賃貸借上のトラブルを防止するため
【東京都賃貸住宅紛争防止条例】が平成16年10月1日に施行されました。
・ポイント
「賃貸住宅紛争防止条例」では、次の点を説明することを土地建物取引業者に義務付けています。
- 退去時の原状回復・入居中の修繕費用の負担原則
- 実際の契約の中で借主の負担とされる具体的内容
条例に基づく説明を聞いたり、国土交通省の「ガイドライン」を参照したり、あらかじめ修繕費用の負担区分をチェックして契約し、居住することをおすすめします。
ともかく契約書を良く読んで下さい。
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